Mülk Gider Takibi: Kira Geliri Değil, Net Kâr

Bir gider eklerken başlık, tutar, kategori ve tarih girersiniz. Başlık serbesttir: kombi bakımı, çatı izolasyonu, daire boyası gibi kendi ifadenizi yazabilirsiniz. Notlar alanına usta bilgisi, garanti süresi ya da fatura numarası gibi ayrıntıları ekleyebilirsiniz.

Tutar alanı kuruş kabul etmez; tam sayı girersiniz. Tarih alanı giderin hangi döneme ait olduğunu belirler ve aylık gider toplamları bu tarihe göre hesaplanır.

En önemlisi mülk bağlantısıdır. Her gider bir mülke aittir; hangi daire için harcandığı kayıtta durur. Bu bağlantı olmadan gider takibi, sonunda anlamsız bir harcama listesine dönüşür.

Giderleri kategorilere ayırmak, toplam rakamdan çok daha fazlasını söyler. Yılda 40.000 lira gider yaptığınızı bilmek bir şeydir; bunun 25.000'inin tadilata, 8.000'inin vergiye, 7.000'inin aidata gittiğini bilmek başka bir şeydir.

Uygulamada hazır kategoriler bulunur: tadilat ve bakım, aidat, emlak vergisi, sigorta, fatura ve diğer kalemler. Gider eklerken listeden seçersiniz, kategori yazmakla uğraşmazsınız.

Kategori dağılımı özellikle karar verirken işe yarar. Bir dairede tadilat gideri üst üste iki yıl yüksek çıkıyorsa, o dairede yapısal bir sorun olduğunu ya da satmanın daha mantıklı olabileceğini bu tablo söyler.

• Tadilat ve bakım

  Boya, tesisat, kombi, beyaz eşya değişimi gibi kalemler.

• Aidat

  Özellikle boş kalan aylarda cebinizden çıkan sabit gider.

• Vergi ve sigorta

  Emlak vergisi ve DASK gibi yılda bir iki kez çıkan büyük kalemler.

Birden fazla mülkü olan bir kişi için en değerli bilgi, hangi mülkün gerçekten kazandırdığıdır. İki daire aynı kirayı getiriyor olabilir ama biri her yıl tadilat isterken diğeri hiçbir masraf çıkarmıyorsa, ikisinin getirisi aynı değildir.

Giderler mülke bağlı tutulduğu için her mülkün kendi tablosu oluşur. Bir mülkün kartına girdiğinizde o mülke ait giderleri liste hâlinde ve toplamıyla birlikte görürsünüz.

Apartman yapısı kullanıyorsanız hem tek bir dairenin hem de binanın tamamının tablosunu ayrı ayrı inceleyebilirsiniz. Bir dairede yapılan harcama diğerinin kârını gölgelemez.

Giderler ekranı harcamaları mülke göre gruplar ve her grubun toplamını gösterir. En üstte tüm mülklerin genel toplamı yer alır.

Ana sayfadaki Aylık Gider kartı, içinde bulunduğunuz ay yaptığınız harcamaların toplamını verir. Bu rakamı aynı ekrandaki tahsilat rakamıyla yan yana görmek, ayın gerçekte nasıl geçtiğini anlamanızı sağlar: 60.000 tahsil edip 22.000 harcadıysanız cebinizde kalan 38.000'dir.

Yıllık görünüm ise dönemsel kalemleri yakalamak için gereklidir. Emlak vergisi, sigorta ve büyük tadilatlar her ay çıkmaz; yalnızca aylık bakan biri bu kalemleri gözden kaçırır ve mülkünün getirisini olduğundan yüksek sanır.

Yanlış girilmiş bir gideri düzeltmek mümkündür. Gider satırına dokunduğunuzda detay ekranı açılır; başlığı, tutarı, kategoriyi, tarihi ve notu değiştirebilirsiniz.

Artık geçerli olmayan bir kaydı silmek için liste üzerindeki silme düğmesini kullanırsınız. Onay sorulur, silinen gider listeden düşer ve toplamlar anında güncellenir. Bir mülkün son gideri silindiğinde o mülkün kartı da listeden kalkar.

Silme işlemi yalnızca sizin kayıtlarınızı etkiler. Başka bir kullanıcının verisine erişim mümkün değildir; her hesap yalnızca kendi mülk ve giderlerini görür.

Gider takibinin işe yaraması için tek bir koşul vardır: harcamayı yaptığınız gün kaydetmek. Ay sonunda hatırlamaya çalışmak, küçük kalemlerin tamamının kaybolması demektir. Ustaya verilen 1.500 lira, hırdavatçıdan alınan malzeme, apartman görevlisine ödenen fark; bunların hiçbiri tek başına büyük değildir ama yılda bir maaş tutarına ulaşabilir.

Uygulamanın telefonda olması bu yüzden önemlidir. Ödemeyi yaptığınız anda, daha dükkândan çıkmadan kaydı girersiniz. Otuz saniyelik bir iştir ve yıl sonunda elinizde eksiksiz bir tablo bulunur.

Fatura fotoğrafını saklamak isterseniz notlar alanına fatura bilgisini yazabilir, ilgili belgeyi mülk kaydına ekleyebilirsiniz.

Kira geliri beyan ederken giderleri gerçek gider yöntemiyle düşmeyi tercih eden mülk sahipleri için düzenli kayıt bir zorunluluktur. Götürü gider yerine gerçek gideri seçmek çoğu durumda daha avantajlıdır, ancak bunun için harcamaların belgeli ve düzenli tutulmuş olması gerekir.

Uygulamadaki gider listesini mülk bazında ve dönem bazında PDF olarak dışa aktarabilirsiniz. Muhasebecinize gönderdiğiniz belge, tarih ve kategori sırasıyla düzenlenmiş hâlde gider.

Kira Kontrol bir muhasebe programı değildir ve vergi hesabı yapmaz. Yaptığı şey, beyan sırasında ihtiyaç duyacağınız veriyi yıl boyunca dağılmadan toplamaktır. Hangi kalemin vergiden düşülebileceği kararını mali müşavirinizle verirsiniz.

• Dönem bazlı döküm

  Seçtiğiniz döneme ait giderler tarih sırasıyla listelenir.

• Mülk bazlı döküm

  Her mülkün kendi gider tablosu ayrı çıkarılabilir.

Bir dairenin boş kaldığı ay, yalnızca kira kaybı değildir. Aidat ödenmeye devam eder, doğalgaz aboneliği açık kalır, bazen daireyi gösterebilmek için küçük tamiratlar yapılır. Bu aylar, gelir tarafı boş olduğu için giderin tamamı doğrudan cepten çıkar.

Uygulama boş aylarda o mülkten kira beklemediği için beklenen tutar şişmez, ama gider kayıtları işlemeye devam eder. Yıl sonunda bir daireye baktığınızda kaç ay boş kaldığını ve o aylarda ne harcadığınızı birlikte görürsünüz.

Bu bilgi, kirayı ne kadar yüksek tutmanız gerektiği konusunda da yol gösterir. Yüksek kira isteyip daireyi üç ay boş bırakmak, çoğu durumda makul kirayla hemen kiralamaktan daha maliyetlidir ve bunu ancak gerçek rakamlara bakarak görebilirsiniz.

Aidat, mülk sahiplerinin gider hesabında en sık atladığı kalemdir. Aylık tutarı küçük göründüğü için akılda kalmaz, oysa on iki ayla çarpıldığında çoğu dairede bir aylık kiraya yaklaşır. Kiracının ödediği dönemlerde sorun yoktur ama daire boş kaldığında ya da sözleşmede aksi yazıyorsa fatura doğrudan size döner.

Aidatı düzenli kaydetmenin pratik bir faydası daha var: bina yönetimiyle yaşanan anlaşmazlıklarda elinizde tarih sırasıyla bir ödeme geçmişi olur. Hangi ay ne kadar ödendiği tartışmaya açık olmaktan çıkar.

Aidat artışlarını da bu kayıtlar üzerinden görebilirsiniz. İki yıl önce ödediğiniz tutarla bugünkü arasındaki farkı görmek, kira artışı konuşurken elinizi güçlendiren somut bir veridir.

Her harcama aynı değildir. Bozulan bir musluğun değişmesi bakım giderken, mutfağın komple yenilenmesi mülkün değerini artıran bir yatırımdır. İkisini aynı torbaya koymak, hem o yılın kârını olduğundan düşük gösterir hem de yatırımın karşılığını görmenizi engeller.

Kategori ve başlık alanlarını bu ayrımı yapacak şekilde kullanmak işe yarar. Başlığa mutfak yenileme yazmak, iki yıl sonra o daireye baktığınızda rakamın neden yüksek olduğunu hatırlatır.

Büyük tadilatlardan sonra kira artışı konuşurken de bu kayıtlar dayanak olur. Daireye ne harcadığınızı rakamla bilmek, kiracıyla yapılan görüşmeyi duygusal olmaktan çıkarır.

Mülkün getirisini konuşurken çoğu zaman yalnızca yıllık kira toplamı kullanılır. Bu rakam brüt getiridir ve gerçeği yansıtmaz. Net getiriyi bulmak için yıllık kiradan o yıl yapılan tüm giderleri düşmek gerekir.

Buna boş kalan ayların kaybı da dahildir. On iki ayın onunda kiracı varsa gelir on aylıktır, ama aidat ve vergi on iki ay boyunca işlemiştir.

Kira Kontrol bu iki tarafı da tuttuğu için hesap elinizde hazır durur. Bir mülkün yıllık tahsilatını ve yıllık giderini yan yana koyduğunuzda, o mülkün size gerçekte ne kazandırdığını görürsünüz. Bu rakam, satmak ya da tutmak kararının en sağlam dayanağıdır.